L'encadrement des loyers à Paris devrait n'avoir qu'un impact limité

C’est avec beaucoup de retard – et pour des résultats qui restent à démontrer – que le décret sur l’expérimentation de l’encadrement des loyers, prévu pour être appliqué dans vingt-huit agglomérations « tendues »  mais circonscrit pour l’instant à la commune de Paris, est paru vendredi 12 juin dernier.
Selon les calculs de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), qui mesure l’évolution de ces derniers depuis 1993, l’encadrement ne devrait en effet bénéficier, dans la capitale, qu’à un nouveau locataire sur cinq – alors que les loyers ont bondi, en moyenne, de 42 % en dix ans.
Cette mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit que les loyers du secteur libre ne pourront être ni supérieurs de 20 % ni inférieurs de 30 % à un loyer médian fixé par le préfet, sur la base des calculs de l’observatoire local des loyers, avec des variations selon le quartier et le type de construction.
La mesure renforce un dispositif déjà existant dans l’agglomération parisienne, défini dans un décret du 20 juillet 2012, et renouvelé chaque année depuis lors. Son efficacité était limitée : l’Olap avait estimé que 40 % des bailleurs ne le respectaient pas.
Pour le cinquième des locataires qui bénéficieront du nouveau dispositif, qui, rappelons-le, ne s’appliquera qu’à la signature d’un nouveau bail ou à son renouvellement (non tacite), l’observatoire prévoit que la baisse de loyer s’étalera de 50 à plus de 100 euros mensuels.
Mais le décret comporte des chausse-trappes qui pourraient le rendre difficilement applicable. En effet, certains propriétaires pourront dépasser le loyer maximum grâce à un « complément de loyer »  dépendant de la comparaison des « caractéristiques de localisation ou de confort »  de leur logement avec celles des autres logements similaires du secteur. Tout d’abord, ces caractéristiques ne sont pas fixées dans la loi et devront être précisées par un décret à venir ; ensuite, la loi Alur prévoyait que ces caractéristiques eussent dû être « exceptionnelles »  pour justifier un dépassement de loyer. Mais le Conseil constitutionnel a supprimé la référence au caractère « exceptionnel »  du logement (lire Maire Info du 21 mars 2014).
L’appréciation du complément de loyer risque donc de dépendre fortement de la volonté du propriétaire ; en cas de désaccord avec le locataire, le différend pourra être réglé par une commission départementale de conciliation. Mais à Paris, celle-ci, qui se réunit quasiment tous les jours, pourrait bien être débordée en cas de multiplication des contentieux.
Tout du moins, le décret permet l’encadrement des loyers dans vingt-huit agglomérations connaissant une crise du logement, comme prévu dans la loi Alur ; le Premier ministre Manuel Valls avait voulu le circonscrire à une expérimentation dans la capitale, mais avait fait face aux protestations de nombreux élus locaux qui avaient annoncé leur intention de l’appliquer dans leur commune ou agglomération (lire Maire Info du 4 septembre 2014).
Il leur faudra cependant, pour cela, faire agréer par le ministère du Logement un observatoire des loyers chargé de délimiter les secteurs géographiques servant de base au calcul des loyers médians, à l’image de l’Olap. C’est le cas de Lille qui pourrait être la prochaine ville à mettre en œuvre leur encadrement.
Il faut ensuite que le préfet de région publie un arrêté fixant les loyers médians, ce qui devrait être fait à Paris d’ici à la fin du mois ou au courant de l’été.

Consulter le décret sur l’encadrement des loyers.

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